Как сменить управляющую компанию

Как сменить управляющую компанию
Вопрос, вынесенный в заголовок, все чаще встает перед собственниками жилья многоквартирных домов. Увы, далеко не все управляющие компании удовлетворяют качеством предоставляемых услуг. Поэтому жильцы многоэтажек зачастую вынуждены сменить управленцев своими домами. Как это сделать, мы попросили рассказать специалиста, генерального директора одной из управляющих компаний Новороссийска Дмитрия Вакуленко.
— Дмитрий Павлович, нужен ли особый повод для смены управляющей компании, или достаточно простого желания жильцов?

— Предоставление услуг в сфере ЖКХ равнозначно предоставлению услуг в любой другой сфере. Есть заказчик и есть исполнитель. Если исполнитель по каким-то причинам некачественно предоставляет услуги, вы имеете право его сменить в одностороннем порядке. Например, если вы приобрели в магазине некачественный товар, вы вправе его отдать обратно, либо заменить качественным. Никто не может заставить вас потреблять некачественные товары, равно как и услуги. Поэтому жители имеют право выбрать управляющую компанию как исполнителя коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

— Как житель многоквартирного дома я могу заметить некачественные услуги управляющей компании, если не горит лампочка в подъезде, не подметается двор, не вывозится мусор. А, например, о текущем ремонте, тем более капитальном ремонте дома я могу и не задумываться, ведь, бывает, годами, если не десятилетиями, ничего в доме не делается, и все к этому привыкают. Чем я могу быть не доволен?

— Позиция не замечать бездеятельности управляющих компаний сегодня присутствует, к сожалению, у многих граждан. Приходят и говорят, что у них на лестничной площадке чисто, лампочки горят, а больше их ничего не интересует.

Но все должны понимать, что, помимо лампочек и уборки подъезда, управляющая компания, повторюсь, является исполнителем предоставления коммунальных услуг. То есть исполнителем контролируется подача тепла в отопительный период, подача электроэнергии и водоснабжения, а также водоотведение. Если собственник будет переживать по поводу того, что его дети или родные будут болеть потому, что в квартире холодно, или у него будет выходить из строя электробытовая техника из-за перепадов напряжения, то он естественно обратится к вопросу качества услуг, предоставляемых управляющей компанией, и будет принимать какие-то меры.

Второй момент — содержание общего имущества в доме. Здесь надо понимать, что квартира в доме — это не отдельно стоящее здание. Вы живете в большом сооружении, которое имеет обыкновение со временем разрушаться. Там есть несущие конструкции, инженерные сети, которые необходимо поддерживать в нормальном состоянии. За это также отвечает управляющая компания. А если собственник будет сквозь пальцы относиться к качеству предоставления таких услуг, то с годами дом станет непригоден для проживания. Содержание и текущий ремонт дома — это намного больше, чем лампочка в подъезде и чистота на лестничной площадке.

— Но чтобы выразить недовольство управляющей компанией, недостаточно мнения одного собственника. Я ведь не могу отдельно взятой квартирой отказаться от услуг управляющей компании?

— Согласно Жилищному кодексу, инициатором общего собрания собственников может стать собственник любого жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. А вот уже убедить соседей, что управляющая компания предоставляет некачественные услуги, потому требуется ее сменить, не так-то просто. И очень непросто организоваться, чтобы собрать необходимый для принятия решения кворум, который тоже закреплен Жилищным кодексом. Но для этого есть избранный Совет дома и его председатель, чтобы анализировать работу управляющей компании.

Если вам повезло с соседями, среди которых оказались люди с активной гражданской позицией, взявшие на себя общественную нагрузку контролировать услуги управляющей компании, то решить многие проблемы гораздо проще. Если же таких жильцов нет, то очень трудно работать с домом и нам, управляющим компаниям. Поэтому в своей работе мы всегда настаиваем на том, чтобы люди выбрали Совет дома.

— Каков должен быть алгоритм действий собственников при переходе к другой управляющей компании?

— Инициатор проведения общего собрания жильцов дома, который ставит вопрос о переходе к другой управляющей компании, за 10 дней до собрания вывешивает уведомление в общедоступных местах дома, которые были утверждены предыдущим общим собранием, для ознакомления собственников с информацией. Уведомление должно содержать о месте и времени проведения собрания, его инициаторе и форме проведения собрания (очная либо очно-заочная), а также должна быть указана повестка дня. При этом повестка дня не допускает такой позиции как «разное».

Все остальные вопросы, которые не запрещены действующим законодательством, разрешено вносить в повестку дня. Также повестка дня обязательно должна содержать выборы председателя и секретаря собрания, а при необходимости и выборы счетной комиссии для подсчета голосов. Если повестка дня касается смены управляющей компании и уже выбран какой-то способ управления, то необходимо в повестку включить пункт о расторжении договора с предыдущей и выборе новой управляющей компании, заключение договора с ней с указанием сроков.

— Надо ли на такое собрание приглашать представителей управляющих компаний?

— Не обязательно. Обычно на момент проведения подобного собрания у собственников уже есть некие наработки, совет дома или кто-то из собственников уже встречался с руководством новой управляющей компании, где им предложили тарифы, договор управления, с которым уже ознакомились граждане и их все устроило. Но именно инициатор собрания (чаще им становится председатель Совета дома) принимает решение о том, кто будет приглашен на него. В протоколе, который является финальным документом общего собрания собственников жилья, есть позиция «приглашенные лица», где могут быть как представители действующей управляющей компании, так и новой, представители местных органов исполнительной власти, правоохранительных органов. Могут быть, но не обязательно.

— Хорошо, если среди соседей по дому окажутся грамотные юристы, которые смогут верно составить проткол. А если таких нет, кто поможет?

— Общее собрание собственников — это субъект жилищного законодательства, который самостоятельно принимает решение. Но фактически сегодня управляющие компании оказывают помощь жильцам в составлении документов, того же протокола общего собрания. Дело в том, что законодательство часто и быстро меняется, и собственникам жилья сложно отслеживать такие изменения. А из-за их неосведомленности может очень сильно затянуться процесс перехода.

Потому что по результатам голосования документы необходимо направить в определенные сроки, в определенной форме — в Горжилинспекцию. Последняя рассматривает эти документы 10 дней, и если что-то указано неверно, есть ошибки, документы возвращаются обратно. Надо повторно оформлять документацию. Если в течение трех месяцев поступает повторный протокол и бюллетени для голосования, по которым принимались вопросы по аналогичной повестке дня, то Горжилинспекцией назначается доркументарная проверка, а это еще 30 дней. Чтобы такого не случилось, жители, как правило, обращаются в управляющую компанию, к которой хотят перейти, чтобы ее специалисты помогли правильно оформить документы. Хотя по факту граждане должны это делать сами. Они сами выдают бюллетени, они их принимают и считают голоса, сами подписывают протокол.

— Собрать абсолютно всех собственников многоквартирного дома, мягко говоря, проблематично. Какой должен быть кворум для принятия решения?

— Ни разу в своей практике не встречал, чтобы голосование на общем собрании жильцов проходило полностью в очной форме, когда собираются все собственники. Максимум четвертая или пятая часть от общего количества собственников жилья приходит на подобные собрания. Если проводить в очной форме, то при отсутствии необходимого кворума собрание распускается, и вновь за 10 дней вывешивается уведомление о новой дате проведения собрания, и так может продолжаться до бесконечности. Тем более, что у нас немало маргиналов, которые никогда не выйдут ни на какое собрание.

Поэтому голосования по любой повестке дня проходят в очно-заочной форме. Кто-то голосует и ставит свою подпись в бюллетене на общем собрании напрямую, другие — заочно в течение установленного срока, получив от членов Совета дома бюллетени.

Полностью заочное голосование довольно-таки трудоемкая процедура, поскольку необходимо использовать электронную систему ГИС ЖКХ, информационный портал, который занимается надзором за деятельностью управляющих компаний. Через эту систему при заочном голосовании проходит и уведомление, и рассылка бюллетеней для голосования. Но сегодня, насколько я знаю, в Новороссийске этой формой голосования никто не пользуется. Все голосуют в очно-заочной форме, как самой удобной.

— В голосовании принимает участие и ставит подпись в бюллетене только собственник квартиры, а не все члены его семьи?

— В собрании принимают участие только собственники, голосуют квадратные метры. Если у помещения (квартиры, или нежилого помещения, в котором расположены, допустим, офисы) несколько собственников, то каждый из них голосует отдельно. Количество голосов каждого собственника равно количеству квадратных метров, которые принадлежат ему на праве общедолевой собственности. Семья из четверых человек — муж, жена и двое детей, но жилье оформлено в собственность на мужа, значит, он в единственном числе и голосует, а остальные члены семьи не имеют права голоса. Арендаторы, квартиранты также не имеют права голоса.

— Кстати, а как быть с теми, кто сдает свое жилье квартирантам, а сам проживает даже не в этом городе?

— Как правило, арендатор или квартирант знает, где и как найти собственника помещения. Если тот же арендатор снимает помещение на длительный срок, то он заинтересован даже больше собственника в том, чтобы услуги управления предоставлялись качественно.

А собственник на основании мнения арендатора принимает решение. Сейчас век высоких технологий. Собственнику по электронной почте направляется бюллетень, он подписывает его и отправляет цветной скан или факс обратно — вот тебе готовый бюллетень. Либо есть такая форма голосования как голосование по доверенности. Если собственник выдал человеку нотариально заверенную доверенность на право голосовать, то он на полных правах принимает участие в голосовании.

— Как подсчитывается кворум собрания при очно-заочной форме голосования?

— Кворум при такой форме подсчитывается из числа людей, которые проголосовали по бюллетеням. Если проголосовали 50 процентов собственников плюс один голос (один квадратный метр), то собрание признается легитимным. Далее эта сумма голосов принимается за 100 процентов, и от этого объема голосов подсчитываются голоса по выбору, допустим, управляющей компании. Для положительного решения вопроса опять же требуется 50 процентов плюс один голос. То есть результат подсчитывается точно так же, как на обычных выборах, когда мы голосуем за президенты, мэра, депутатов.

Но есть такие вопросы, как, например, проведение капитального ремонта дома, формирование фонда капитального ремонта, выборы работ по капремонту и т. д., который требует принятия решения двумя третями от общего числа собственников, а не от кворума. По этим вопросам очень тяжело принять решение, но это тема отдельного разговора.

— Какие действия необходимы после оформления протокола общего собрания о смене управляющей компании?

— В течение 10 дней инициатор собрания должен направить подготовленные документы либо в Горжилинспекцию, либо в управляющую компанию, которую выбрали собственники. Также можно уведомить действующую управляющую компанию, но необязательно, поскольку Горжилинспекция в любом случае будет делать запрос в эту компанию.

Если собственники предоставили документы в новую управляющую компанию, в течение 5 дней после их получения исполнитель должен направить оригиналы протокола и бюллетеней в Горжилинспекцию Краснодарского края для рассмотрения. К слову сказать, там эти оригиналы будут храниться в течение трех лет. Помимо этого, направляются копии документов (протокола, бюллетеней, договора управления, технического паспорта и т. д.) для включения в реестр лицензий.

Далее ГЖИ края в течение 10 рабочих дней проводит проверку этих документов и принимает решение о внесении изменений в реестр лицензий. Но если у жилого дома прежде уже был выбран способ управления и была управляющая компания, то такое решение может быть принято только в том случае, если на момент рассмотрения этого заявления в ГЖИ находилось на рассмотрении заявление об исключении сведений о многоквартирном доме от предыдущей управляющей компании. Если этого заявления не было, то ГЖИ направляет запрос в предыдущую управляющую компанию о том, поступал ли от вновь выбранной жильцами управляющей компании запрос на передачу технической документации и т. п.

— Но здесь уже начинаются нюансы, о которых собственникам жилья, быть может, и не надо знать…

— На самом деле это не совсем правильно. Потому что сегодня законодатель настолько ужесточил процедуру перехода в новую управляющую компанию, что это действительно трудоемкий процесс, и если к нему подойти не совсем правильно, в том числе в работе с предыдущей управляющей компанией, то просто-напросто время будет потрачено впустую. А с учетом затраченных сил, времени и нервов, особенно если это дом с сотнями собственников, то очень бы этого не хотелось. Поэтому необходимо строго соблюсти все сроки, все формальности.

— Сколько в общей сложности проходит времени от момента завершения голосования и оформления необходимой документации до перехода к новой управляющей компании?

— Примерно два месяца.

— Имеет ли значение период года, когда удобнее всего перейти к новой управляющей компании?

— Думаю, что нет. Мнение о том, что в отопительный сезон могут возникнуть проблемы с обслуживанием дома, не имеет под собой реальной почвы. Если люди заинтересованы в улучшении качества услуг, то они заинтересованы и в том, чтобы начать получать их как можно быстрее.

Изменение в реестр лицензий о внесении сведений о многоквартирном доме в перечень домов, которыми управляет лицензиат, вносятся с первого числа месяца, следующего за принятием решения. Иными словами, если люди проголосовали в начале января, в середине января сдали документы, а в конце января ГЖИ края принял решение в их пользу, то с 1 февраля дом переходит в управление новой компании.

— У той управляющей компании, от услуг которой собственники решили отказаться, нет никаких вариантов повлиять на ситуацию, кроме придирок к формальностям в документации?

— У нее есть несколько вариантов для того, чтобы сохранить отношения с многоквартирным домом. Это либо попытаться обжаловать результаты проведенного голосования, если имеются основания полагать, что оно прошло нелегитимно. Но обжаловать эти результаты можно только через суд. Либо можно выйти с инициативой проведения общего собрания собственников, включив в повестку дня вопрос о продолжении предоставления им услуг, чтобы жильцы быть может передумали.
Лиза
Вольная Кубань