Доступное жильё недоступно.

Доступное жильё недоступно.
Мифы и легенды новейшей России о доступности жилья. Скольким людям в России собственное жильё не по карману и не светит в ближайшей перспективе? Кто их считал, кто знает, как они живут, сколько работают и сколько зарабатывают? Кому-нибудь наверху хоть когда-нибудь всерьёз было интересно, на что и где ты там живёшь, Россия? Разве это нормально, честно вкалывать по 12 часов в день и не иметь возможности купить даже однокомнатную квартиру без того, чтобы не отказывать себе в элементарном?
Мифы и легенды новейшей России о доступности жилья.

Скольким людям в России собственное жильё не по карману и не светит в ближайшей перспективе? Кто их считал, кто знает, как они живут, сколько работают и сколько зарабатывают? Кому-нибудь наверху хоть когда-нибудь всерьёз было интересно, на что и где ты там живёшь, Россия? Разве это нормально, честно вкалывать по 12 часов в день и не иметь возможности купить себе даже однокомнатную квартиру без того, чтобы не экономить на элементарном? Вкалывать не уборщицей или охранником, вкалывать руководителем среднего звена, чиновником, учителем, врачом, менеджером, продавцом и т.д. Вот уже несколько лет в качестве панацеи россиянам настойчиво предлагают вступление в добровольное рабство – ипотеку, только вот и ипотека для 70 процентов населения страны не то, что недоступна, а сплошной кошмар. Сначала возникает резонный вопрос, где накопить денег на первый взнос, а потом – чем отдавать нереальные суммы с процентами. А если работы не станет, а если, не дай Боже, что-то случится?! Ни денег, ни квартиры, хоть волком вой…

Слишком большой сегодня разрыв в доходах в России: одни имеют всё, другие едва дотягивают до уровня среднего класса, третьи с трудом зарабатывают на самое необходимое, а четвертые и вовсе не имеют никаких перспектив даже элементарным обзавестись. И тех, кто живёт достойно, имея возможность купить жильё, автомобиль, ездить на отдых, заботиться о здоровье, учить детей и хорошо питаться на порядок меньше, чем тех, кто об этом может только мечтать.

Есть ли выход из порочного круга, каковы шансы хотя бы на старости лет купить себе приличное жильё – эти мысли многим не дают жить спокойно. В России странное отношение к тем, кто снимает жильё – социальный статус таких людей обесценен, какую бы должность они не занимали.

- Ты снимаешь квартиру, вот и молчи, а то пожалуюсь, куда следует, - подобную фразу многим, наверняка, приходилось слышать не раз. И бесполезно что-либо доказывать – нет прав собственности, ты третий сорт, а то, что платишь за квартиру в три больше бабкиной пенсии, никого не волнует.

То и дело в СМИ звучат оптимистичные прогнозы на будущее: надо сделать жильё доступным, надо создать фонд государственного арендного жилья, надо построить жильё для тех, кто не может его купить. Хорошие мысли, хорошие идеи, да только где оно – доступное жильё…

Разве это нормально, что квадратный метр жилья в новостройке эконом-класса сомнительного качества стоит 37 000 за квадратный метр при зарплате 80% населения Кубани до 25 000 в лучшем случае? Нет, нам, конечно, рассказывают о средней заработной плате по Краснодару в 30 тысяч рублей, но это у них по документам, а у нас в реальности ведь всё не так. Наверное, им наверху так проще жить – не вникать в реальное положение дел, чтобы оправдывать и неоправданный рост цен на жильё и на продукты, и огромные платежи за коммуналку. Ау, очнитесь, господа хорошие, пора подумать не только о собственном кармане, но и что-то для страны сделать, которая вас за это не забудет!
5 мая «Российская газета» опубликовала материал под заголовком – «Предприятия купят сотрудникам жильё»: «…Купить квартиру, даже с использованием ипотеки, по разным оценкам, сегодня могут позволить себе не более 20-30 процентов российских семей. В то же время претендовать на бесплатное социальное жилье могут лишь самые неимущие. Поэтому большинство россиян оказалось заложниками сложившейся ситуации, попав в эту "вилку": доходов семьи не хватает, чтобы приобрести жилье в собственность, но они превышают "планку", необходимую для получения государственной помощи. Для решения этой проблемы и была разработана госпрограмма "Арендное жилье". Смысл ее - помочь предприятиям, нуждающимся в "закреплении" кадров, построить арендные дома (их иногда называют "доходными"), в которых работники могли бы снимать квартиры дешевле, чем на "черном" рынке…».

Стоит ли говорить, как учащённо с надеждой забилось сердечко у огромного количества фактически бездомного народа. Агентство ипотечного жилищного кредитования разработало финансовую модель для новой госпрограммы «Арендное жильё», благодаря которой у тысяч российских предприятий появляется возможность приобрести на выгодных условиях в ипотеку на 20 лет квартиры для своих сотрудников, сдавать им эти квартиры в аренду по цене намного ниже рыночной и погашать ипотечные кредиты из арендных средств. В статье также рассказывалось, что в нескольких крупных российских городах уже реализованы пробные проекты в качестве экспериментов, и счастливые новосёлы платят за новенькие мебелированные двушки не более 10 тысяч в месяц. Ну как тут не узнать подробности, а что у нас в Краснодарском крае?!
Оказывается, о госпрограмме «Арендное жильё» в Краснодарском крае знают. Её внедрением и разработкой официально занимается «Кубанское ипотечное агентство», являющееся официальным представителем ОАО «АРИЖК». Как нам пояснила Ирина Павленко, первый заместитель генерального директора ОАО «Кубанское ипотечное агентство", проект пока в стадии тестирования, так как необходимо уточнить ресурсные источники и схему взаимодействия всех участников программы, заказчиков, инвесторов, категории финансирования.

- Жильё будут покупать и эксплуатировать специализированные проектные компании, качество будет соответствовать действующим госнормам. Размер арендной платы будет рассчитываться таким образом, чтобы специализированная проектная компания могла содержать жильё и погашать кредит по ипотеке. Прибыль для участников госпрограммы изначально не закладывается. Также для отдельных категорий граждан будут предусмотрены компенсационные выплаты от 50 до 90% стоимости аренды квартир. Муниципалитеты вообще смогут приобретать такое жильё и сдавать его в социальный найм. Главная задача госпрограммы «Арендное жильё» создать систему цивилизованного найма, когда у людей будет договор на полностью мебелированную квартиру, гарантии, бытовая инфраструктура в доме, - рассказала Ирина Николаевна.

Также нам удалось узнать, что на сегодня в Новороссийске в микрорайоне «Мамайка» строится дом, который после принятия программы в Краснодарском крае будет выкуплен «Кубанским ипотечным агентством» и реализован тем предприятиям, которые выскажут заинтересованность в приобретении квартир для своих сотрудников. Помимо этого рассматривается возможность большого проекта по госпрограмме «Арендное жильё» в Темрюкском районе.
Подробнее о госпрограмме «Арендное жильё» рассказал генеральный директор ОАО «АРИЖК» Андрей Шелковой.

ИА «ВК Пресс»:

- В чём суть госпрограммы «Арендное жильё»?

Андрей Шелковой:
- Необходимость развития арендного сектора подчеркивалась в Указе Президента от 7 мая 2012 года №600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Регионам была поставлена задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

Реализация этого направления поручена АРИЖК (дочерней компании ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданной при Правительстве РФ), сотрудниками которого и разработан продукт «Арендное жилье».

Цель программы – вводить не менее 10% арендного жилья в год от общего объема жилищного строительства. Поскольку на сегодняшний день рынок арендного жилья фактически отсутствует (речь не идет о частном рынке сдачи квартир физическими лицами), то для АРИЖК это очень амбициозная задача.

Также, одна из главных задач по развитию стимулирования рынка арендного жилья отражена в Государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее – Программа), утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2012 года № 2227-р, которая предусматривает мероприятия с участием ОАО «АИЖК» с установлением целевых показателей ввода жилья.

ИА «ВК Пресс»:

- АРИЖК является разработчиком финансовой модели для данной госпрограммы. Насколько это уникальный продукт?

Андрей Шелковой:
- В связи с Указом Президента в 2012 году агентство приступило к освоению нового направления – арендного жилья. «Арендное жилье» от АРИЖК, по сути, это финансовый инструмент, который позволяет организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести его в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками. Для России этот продукт пока уникален.

Кредиты выдаются на приобретение уже построенного жилья. Сумма кредита от 5 до 500 млн. руб., максимальный срок до 20 лет. Кредит не может быть предоставлен более чем на 70% от стоимости объекта строительства. Процентная ставка по кредиту варьируется в зависимости от соотношения размера кредита к стоимости залога и срока кредитования и может составлять 8,8-12,7% годовых. Погашать ипотечный кредит заемщик – наймодатель будет за счет поступающих арендных платежей. В качестве объекта приобретения и залога может выступать как многоквартирный дом целиком, так и его обособленная секция, а также несколько индивидуальных соседних домов, расположенных в пределах территории комплексной малоэтажной застройки.

ИА «ВК Пресс»:

- Почему предприятия смогут получать ипотечный кредит только до 70 процентов стоимости жилья? Получается, 30% от стоимости – это будут деньги предприятия? Или эти 30% даст государство в виде субсидии по госпрограмме?

Андрей Шелковой:
- По сути, это дополнительное снижение рисков. Собственник должен вложить как минимум 30% собственных средств, чтобы у инвестора были гарантии в его заинтересованности в проекте. Вопросы господдержки не исключены и находятся сейчас в стадии обсуждения. В рамках продукта «Арендное жилье» АРИЖК планирует рефинансировать оформленные закладные. В настоящее время основными заказчиками продукта «Арендное жилье» являются Администрации субъектов РФ и крупные градообразующие предприятия.

ИА «ВК Пресс»:

- В том же Краснодаре сегодня имеется немало компаний, скупающих оптом квадратные метры в новостройках ещё на стадии утверждения проекта, а потом распродающие их по высокой цене после окончания строительства или сдающие внаём, если покупателей нет. Не получится ли так, что появятся новые коррупционные схемы, когда нереализованные квартиры в уже построенных домах будут реализованы под «Арендное жильё», но сдаваться внаём будут по рыночной цене? Ведь, наверняка, нигде документально не будет закрепляться некий максимум на стоимость аренды квартир для участников госпрограммы?

Андрей Шелковой:
- В заключаемых соглашениях между собственником, инвестором и АРИЖК четко прописываются цели строительства жилья, поэтому любые мошеннические схемы в данном случае исключены. Агентство предъявляет очень жесткие требования к тем компаниям, которые хотят воспользоваться продуктом «Арендное жилье». Что касается арендных платежей, то перед АРИЖК стояла задача создать продукт, благодаря которому граждане смогли бы получить юридически защищенное жилье, комфортное для проживания, поэтому владелец доходного дома должен изначально гарантировать приемлемую для нанимателей ставку аренды.

Важно отметить, что в настоящее время отсутствует и законодательное регулирование института найма жилья, поэтому Агентство совместно с Институтом экономики города проделало большую работу, чтобы внести необходимые законодательные поправки. Сейчас они прошли первое чтение в ГД РФ и в ближайшее время вступят в законную силу.

ИА «ВК Пресс»:

- На основании чего были сделаны выводы о востребованности именно такой финансовой модели? Ведь одно дело найти пару предприятий для проведения эксперимента, а другое дело реальная жизнь. Уже сегодня тысячи квартир в новостройках в Краснодаре, например, не востребованы у обычных покупателей из-за низкого качества или высокой цены. И все эти тысячи квадратных метров в достраиваемых домах являются собственностью различных инвестиционных компаний, мечтавших когда-то на них заработать, перепродав, а теперь вынужденных сдавать, чтобы покрыть свои расходы.

Андрей Шелковой:


- Механизм «Арендного жилья» родился во многом благодаря программе «Стимул». Программа разработана АИЖК в 2009 году и запущена как антикризисный механизм поддержки строительной отрасли. Изначально она была направлена на достройку тех жилых объектов, строительство которых было заморожено в период кризиса. Поскольку программа показала свою эффективность, ее границы расширили, направив на активизацию нового строительства в целом.

Следующим шагом стала разработка программы не только для активизации кредитования строительства жилья эконом-класса, но и для формирования арендных жилищных фондов.

Почему именно такая финансовая модель будет востребована, есть несколько причин. Во-первых, длительный срок кредитования – до 20 лет. Во-вторых, доступная ставка от 8,8-12,7% годовых. В настоящее время никто на рынке не может предоставить настолько выгодных условий. Кроме того, погашать ипотечный кредит заемщик – наймодатель будет за счет поступающих арендных платежей, что не обременит его финансово. А в итоге компания, построившая такой доходный дом, получит объект, который может использовать по своему усмотрению, извлекая из этого дополнительную финансовую выгоду.

ИА «ВК Пресс»: - Собственником приобретаемого жилья по такой госпрограмме будет АИЖК, пока предприятие не рассчитается по ипотечному кредиту?

Андрей Шелковой:
- Собственником жилья, пока предприятие не рассчитается по ипотечному кредиту, будет компания – инвестор, т.е. та, которая вложила средства в строительство дома. В рамках продукта «Арендное жилье» АИЖК будет рефинансировать выданные закладные.

ИА «ВК Пресс»:

- Что будет с квартирами тех предприятий, которые по каким-либо причинам окажутся неплатёжеспособными? Люди, живущие в этих квартирах, окажутся на улице?

Андрей Шелковой:
- Если человек работает на предприятии, то неплатежеспособным он оказаться не может. Кроме того, многие предприятия, по своему усмотрению, могут давать дополнительные субсидии и льготы, а также компенсировать часть арендной платы, как например, это делается в Новосибирской и Нижегородской областях. Если же сотрудник предприятия увольняется с работы, то он будет обязан освободить арендуемое жилье.

ИА «ВК Пресс»:

- Есть ли проекты, строящиеся в Краснодарском крае?

Андрей Шелковой:
- В Краснодарском крае ведется строительство жилого многоквартирного дома в городе Новороссийск, микрорайоне «Мамайка». В результате строительства в эксплуатацию будет сдан жилой дом, состоящий из 22 однокомнатных квартир, которые будут направлены на формирование арендного фонда жилья. Общая площадь арендного фонда ориентировочно составит 733 кв.м. Строительство специализированного дома позволит повысить стабильность аренды именно для трудовых мигрантов, или для местных жителей, пока не имеющих собственного жилья в течение всего календарного года.
Какие выводы можно сделать? Хоть пилотные проекты реализованы уже в нескольких городах России, чёткости и ясности пока не наблюдается. Да, идея – отличная, да – проект нужный. Но если разобраться, вопросов намного больше, чем ответов, а значит, и возможностей для коррупционных схем найдётся немало. В итоге, в проигрыше останутся те самые местные жители и трудовые мигранты, которые и сегодня вынуждены отдавать за съёмное жильё 70 процентов своих доходов без возможности накопить на собственное. В некоторых городах-участниках госпрограммы «Арендное жильё» жильцы сдаваемых внаём квартир платят всего на 30% ниже их рыночной стоимости, жёсткий алгоритм расчёта которой у нас в России также законодательно не закреплён. Если соседка Марья Ивановна обратилась к риелторам и сдала свою однушку с мебелью и бытовой техникой за 15 тысяч рублей, то поверьте, Иван Иванович тоже так сделает, пусть даже его мебель и бытовая техника из восьмидесятых годов прошлого столетия. И ведь снимут, что удивительно. Убеждены, тот же самый принцип будет применён и среди участников госпрограммы «Арендное жильё», если никому в голову не придёт законодательно закрепить максимум для сдаваемых в аренду квартир в каждом конкретном регионе.

А лучше жить по принципу: на государство надейся, а сам не плошай. Эх, почему пресловутый прикуп знают единицы?

Галина Титаренко.

Специально для ИА "ВК Пресс".

comments powered by HyperComments


День рождения IMAX: земля будущего
День рождения IMAX: земля будущего

20 мая в честь четвёртой годовщины IMAX СБС Мегамолл сеть кинотеатров "Монитор" представит премьерный показ нового блокбастера «Земля будущего».

Все премьеры

 Caliban: лучшее из тяжелого
Caliban: лучшее из тяжелого
Группа «CALIBAN» на сегодняшний день является одним из самых известных коллективов, работающих в стиле металкор (правда, сами члены коллектива утверждают, что они изначально планировали быть хардкоровой группой).

Все концерты

Все премьеры

Все вечеринки