Обманутые дольщики на Кубани: планы и реальность

Обманутые дольщики на Кубани: планы и реальность
До объявления карантина в регионе информация о новых введенных в эксплуатацию долгостроях стала появляться достаточно часто. Сдан наконец и самый старый, можно сказать престарелый долгострой Краснодара — ЖК «Форт Карасун», который начали строить еще в 2003-м — дети этого года рождения сейчас учатся в десятом классе. В целом о темпах могут сказать три цифры: в прошлом году собирались достроить 12 проблемных объектов — достроили 51 (10 600 квартир), в этом году были планы закрыть вопрос еще по 119. Но вот насколько могут — или, наоборот, не могут — повлиять новые условия жизни на темпы этой работы?

Что сейчас

На сегодня в краевом реестре проблемных объектов — 275 недостроев — 257 многоквартирных домов и 18 нежилых зданий.

В планах на текущий год первоначально были заявлены, как мы уже говорили, 119 долгостроев. 114 из них — жилые дома, это более 14 тысяч квартир, — в два раза больше, чем в прошлом году, и 45 процентов от всех объектов в реестре.

За два месяца текущего года введены 11 проблемных объектов общей площадью 168,3 квадратных метра — это девять многоквартирных домов и две парковки, 2 200 квартир, рассказал первый вице-губернатор края Андрей Алексеенко.

Говоря о цифрах, надо подчеркнуть следующий факт: не обязательно, что эти две тысячи людей ждали квартиры годами. Сейчас полгода задержки в сдаче — и уже дом включается в реестр «просроченных» площадей и включаются дополнительные стимулирующие застройщика механизмы: подключается МВК — краевая межведомственная комиссия, в которую входят в том числе представители прокуратуры и правоохранительных органов. Пять лет назад ситуация выглядела иначе: и проблемных объектов было больше, и сама проблема трактовалась по-другому и признавалась только в том случае, когда строительство было полностью остановлено, организации банкротились.

Планировалась, что вопросы по оставшимся объектам будут решены к 2023 году.

Как работают инвесторы

Компания-инвестор — не благотворительная организация, которая решила помочь обманутым людям и за свой счет достроить один или несколько многоквартирников.

Конечно, чтобы компании вкладывались в такие объекты, нужна экономическая целесообразность. На каких-то объектах интересен объем непроданного жилья, который можно реализовать при завершении строительства. Где-то спасает выделение компенсационных земельных участков. Весной 2018 года был разработан и принят краевой закон 3792-КЗ («О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края»), который и регламентирует эту работу. Также предусмотрены субсидии для возмещения инвесторам затрат или части затрат на завершение строительства проблемных домов высокой степени готовности — в прошлом году на это выделены 504,5 миллиона рублей. Но такой вариант приемлем исключительно в тех случаях, когда остался небольшой объем работ.

Зачем нужен Фонд защиты прав дольщиков

Не во всех случаях вышеперечисленные меры устраивают инвесторов — ряд объектов остается непривлекательным для строительных компаний. В таких случаях разрешение ситуации планируется с помощью Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, который либо финансирует завершение строительства, либо выплачивает дольщикам компенсации — в самых безнадежных случаях.

Чтобы этот механизм начал работать, сначала Фонд был создан на федеральном уровне — именно для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. В октябре прошлого года создан и региональный Фонд — это инструмент, который поможет решить проблему долгостроев во взаимодействии с федеральным Фондом, привлекая его средства на условиях софинансирования. Выделив в качестве взноса в региональный фонд защиты дольщиков миллиард рублей, край дополнительно привлек около четырех миллиардов рублей федеральных средств.

maxresdefault.jpg

Сейчас за счет средств фонда ведется строительство восьми домов (среди них — ЖК «Парусная Регата» и ЖК «Иван да Марья»), по семи объектам жители получают денежные компенсации. Сообщается о том, что 50 процентов выплат уже осуществлено (ЖК «Дом Романовых», ЖК «Аметист», ЖК «Янтарь», ЖК «Воронцовский»).

Решение о том, достраивать долгострой или выплатить дольщикам компенсацию, принимается на уровне федерации, пояснил Андрей Алексеенко. Наблюдательным советом федерального Фонда оценивается сумма затрат на завершение строительства и сумма на выплаты компенсации, определяется экономически целесообразный вариант — то есть что дешевле.

Компенсация рассчитывается из рыночной стоимости одного квадратного метра в конкретном районе, учитывается ряд факторов, в том числе — ранее внесенная дольщиками сумма. На Кубани 222 обманутых дольщика уже получили компенсационные выплаты, сумма возмещения составила более 691 миллиона рублей.
В целом в перечень объектов, с которыми работает Фонд, сначала вошли 19 долгостроев, затем в марте текущего года было подписано дополнительное соглашение — общее количество объектов стало уже 42 (это четыре тысячи квартир общей площадью 397,4 тысячи квадратных метров). Решение по новым объектам еще будет приниматься.

Как работает Региональная строительная компания

Еще один шаг, предпринятый для решения проблемы обманутых дольщиков — в конце прошлого года в крае создана госкомпания для достройки проблемных домов. Организация должна стать генеральным подрядчиком по ряду «неблагополучных» объектов. В первую очередь компания займется достройкой инвестиционно непривлекательных домов — эти объекты необходимо достроить, а не заработать на них.

Властями озвучивалось желание застройщиков зарабатывать не 5, а 15 процентов на таких проблемных объектах. Госкомпания не должна гнаться за объемом прибыли — ее интерес в количестве достроенных домов. Маржа на зарплату, на текущие налоги, и как бы все.

Единственным акционером непубличного акционерного общества «Региональная Строительная Компания Краснодарского края» является Краснодарский край, заявил Андрей Алексеенко. В настоящее время общество уже ведет хозяйственную деятельность, заключены контракты на выполнение строительно-монтажных работ на сумму более 110 миллионов рублей. В феврале текущего года компания включена в перечень акционерных обществ, имеющих особое значение для Краснодарского края.

Могут ли появиться новые обманутые дольщики?

Федеральным законодательством введен механизм, который этого в принципе не допускает.

Эскроу-счет — вид банковского счета, когда деньги передаются на хранение третьему лицу. До определенного момента, конечно же. В таком случае банк выступает гарантом того, что застройщик сначала исполнит свои обязательства, а лишь потом получит деньги дольщиков.

Все достаточно просто. Приобретая квартиру на стадии строительства, как и раньше, необходимо заключить договор участия в долевом строительстве. Только сейчас средства будут перечисляться не застройщику, а на эскроу-счет в банке. В случае ипотечной сделки средства из банка также не перечисляются застройщику, оставаясь на эскроу-счете. Возведение недвижимости теперь ведется или за счет собственных средств, или заемных, — но это уже риски самих строительных компаний, а не дольщиков. Если дом не достроен, возникли проблемы — деньги с эскроу-счета возвращаются дольщикам. Если проблемы возникнут у банка — такие счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до десяти миллионов рублей.

Станет ли счастливой «Территория счастья»

Власти называли ряд объектов, по которым работы должны завершиться в ближайшее время.

Это ЖК «Талисман» и ЖК «Крылья», а также жилые дома по улице Парусной в Краснодаре. ЖК «Территория счастья» инвесторы планировали сдать этой весной.


До 1 июля должны завершить строительство в ЖК «Южный» в Краснодаре — работы на долгострое были возобновлены в ноябре 2019 года.

Завершается строительство ЖК «Валентина» — его планировали закончить до конца третьего квартала 2020 года.

Сейчас, повторим, сложно что-то прогнозировать. Хочется надеяться, что коррекция первоначальных планов будет относительно мягкой.

Читайте также: Экономика на карантине: как коронавирус повлиял на бизнес на Кубани


comments powered by HyperComments
Марк Туапсе
Подкасты
База
Похожие материалы